郑州楼市要进2万时代? 有人质疑有人赞同

发布日期::2016-08-25浏览次数:97

摘要:▶一边,全国一线开发商突然间发现竟然还有

 ▶一边,全国一线开发商突然间发现竟然还有一个金矿型的郑州,“饥不择食”从各地赶来,“恐慌性”买地;一边,买房者开始焦虑,害怕晚了房子会一涨再涨,进入“恐慌性”买房。今年前8个月,郑州楼市热得发烫。那么,第四季度到明年,郑州楼市是否会降温呢?有没有可能进入2万时代?
 
□东方今报首席记者 李凌/文 记者 邱琦/图
 
●土地供给不足
 
今年1-7月份,郑州房地产开发企业土地购置面积465.24万平方米,同比下降5.5%,降幅比1-6月份收窄6.7个百分点;土地成交价款193.93亿元,增长82.2%,增速加快48.8%。
 
今年上半年郑州市经营性用地供地计划虽有所上涨,但超七成都是城中村用地。与此同时,优质“净地”相对稀缺。因此造成了各大房企争相抢购“净地”的局面。
 
“土地供求关系直接影响土地出让的溢价率,土地供应不足导致土地高溢价率。” 河南商业经济学会会长宋向清表示,正是基于以上原因,直接导致郑州竞拍土地高溢价率,这也进一步推动了“地王”的诞生。
 
宋向清说:“面包永远要比面粉贵。在当前地价节节攀升,开发商却依旧热情高涨的情况下,可以更加肯定的是开发商对楼市发展预期很看好。”
 
王牌智库首席专家上官同君也表示,本土开发商和外来开发商手中的土地储备量吃紧,加之郑州市住宅用地供应少,导致各个开发商热衷住宅用地的竞拍,抢到土地抱得地王归已成2016年郑州土地市场常态。
 
“郑州市场刚刚启动,北龙湖的地价4000万并不意外。”东润泰和总经理王鑫也赞同上面的观点,“一线城市二手房交易量大于新房,也意味着土地供应不足,因此二线热门城市成为开发商们抢滩的重点。”
 
●房产大佬进入
 
郑州土地市场竞拍“厮杀”激烈,地王频出,中小开发商无力参与“资本游戏”或将退出市场。
 
碧桂园河南区域总裁杨海波坦言:“河南有着庞大的人口基数,只要人在,需求就在。”一大批知名房企纷纷进驻郑州。它们加大对二线城市的开发力度,使本就稀缺的优质地块竞争加剧。
 
今年2月,传奇地产大鳄孙宏斌携融创中国“回马”郑州,出资7.54亿元收购了中牟美盛置业有限公司。融创“回马”发出了一个信号,说明了河南市场的巨大潜力,而收购这种形式,本身也并未“加重”市场供应。除了融创外,华强也是通过并购新芒果进入河南的。
 
“地王已逐渐演变成极少数有品牌、有实力、有团队的实力房企的盘中大餐,中小房企正在被边缘化,正逐步被挤出郑州房地产市场。”上官同君说,“此前,郑州是国内20强房产企业的竞技场,以后可能就成前十强在这里虎口夺食了。”
 
2016年,无论是在土地供应还是销售市场,郑州都将进入一线房企的主场时代。
 
●业内预测房价将超2万
 
河南财经政法大学教授、房地产经济研究所所长李晓峰认为,住宅需要去投资化,但中国经济不能去房地产化。“郑州房价下跌的可能性非常低,上涨的可能性非常大。”
 
多位业内人士分析,进入7月后,郑州地王频出,但地王效应在7月份郑房指数上体现并不明显。预计今年后几个月,郑州房价仍将继续上涨。
 
“我们预测,郑州东区的房价均价过20000元/平方米是大概率事件,北边区域会破18000元/平方米,西边区域和南三环区域均价会过15000元/平方米大关。”真二网合伙创始人邓鹏表示。
 
南广运置业集团执行总裁师凯伦也大胆预测,如果按照这样的发展趋势,在政府不出台过激的政策限制情况下,明年三环内主城区普通商品住宅的主力户型均价涨到两万元没有问题。
 
●质疑:预测没有数据支撑
 
对市场的预判观点,总有正反两方。
 
郑州市住宅与房地产业协会秘书长叶琦就认为,后期房价过快上涨,目前没有数据可以支撑。“房价怎么走,要看郑州市的人口增长情况,看市场的保有量和开发量。”
 
从商品房供应看,郑州市房管局的数据表示,2015年郑州市区商品房销售面积1078.34万平方米,“2015年底,商品房库存量为682万平方米。今年新增面积预计为1036万平方米,累计商品房上市面积为1700万平方米。”
 
从人口增长看,8月22日省统计局发布:十二五期间,郑州常住人口增加了91万,外省流入河南人口的37%和省内流动人口的60%都流入到了郑州。
 
也就是说,今年上市的1700万平方米,约相当于17万套住房,如果每套住房按照3口人居住计算,那就是能满足50万人的住房需求。
 
“虽然购房的人,除了增加的常住人口外,还有省外投资者和省内其他地市的购房者,但从这个数据看,郑州房价过快上涨的动力是不足的。”宋向清表示,也可以说,过高估计房价涨幅,没有数据支撑。
 
●高房价是一把双刃剑
 
8月23日上午,在郑州市十四届人大常委会第二十一次会议上,郑州市人民政府代市长程志明作了“关于郑州市2016年上半年国民经济和社会发展计划执行情况的报告”。在报告中,他提出,“加大房地产市场调控力度,确保房地产市场平稳运行”。这是程志明就任郑州市代市长以来,首次在公开场合提出“加大房地产市场调控力度”。
 
河南财经政法大学教授刘社表示,现在的成交价与龙湖的区域价值不匹配,龙湖定位高、规划好,房价稍高是合乎情理的,但在龙湖没建成的情况下,这么高的房价和地价,是提前透支,是不正常的现象。
 
“高房价是一把双刃剑。”李晓峰表示,高房价能证明一个地方的经济发达程度。
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